A본 회신은 상담 변호사의 개인적인 의견으로 법률적인 효력이나 구속력이 없음을 전제로 말씀드립니다.

1. 답변
상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. (중략)
② 임차인의 계약갱신요구 권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. [개정 2009.5.8]
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

위 규정에 따르면, 임대인은 임차인에게 계약갱신을 할 것인지, 아니면 조건변경의 통지를 하고 그에 임차인이 따를 것인지를 임대차기간 만료일 6개월 전부터 1개월까지 통지하여야 하는데, 만일 임차인과 통화도 되지 않고, 내용증명을 받지 않은 경우라면(수취거부 등의 이유로),

부득이 일단 내용증명을 보냈다는 증빙을 확보하시고, 전화통화를 한 내역(향후 갱신거절 등과 관련된 언급을 했는지가 쟁점이 될 수 있기에 전화대화는 가능한 녹음하시는 것이 좋을 것으로 보입니다, 현재 입법과정에서 문제가 되고 있기는 하지만, 아직은 대화자 간의 녹음은 통신비밀보호법상 처벌대상은 되지 않습니다. 다만 대화자 간의 녹음이 아닌 제3자의 대화를 녹음한 경우 처벌받을 수 있습니다), 문자를 보낸 내역 등을 취합하신 다음에 임차인이 영업하는 상가에 직접 내방하여 그와 같은 통지를 구두로 했다는 점을 녹음을 하는 등의 방법으로 확인하시고, 직접 임차인에게 그와 같은 (갱신거절 내지 임대차의 조건을 변경하는 통지 등) 서류를 전달하고, 이를 사진으로 촬영하거나 교부를 할 당시의 상황을 녹음하는 방법을 생각할 수 있을 것입니다.

2. 답변
반드시 내용증명에 의하는 것은 아닙니다.

3. 답변
임대차계약기간 만료 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우(그와 같은 취지를 통지했다는 증명을 하지 못한 경우) 자동 갱신됩니다. → 통지를 했다는 점은 갱신거절을 주장하는 임대인이 하여야 하고, 그 주장에 관한 입증책임은 임대인이 집니다. 입증하지 못하면 갱신되는 것이기에, 위 1.항 답변과 같은 절차를 거쳐 갱신거절을 분명히 통지했다는 점을 입증하여야 합니다.

4. 답변
상가임대차보호법 제11조(차임증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

위 규정에 따르면, 차임증감청구권은 형성권으로써, 차임증감사유는 법정사유가 있어 종전에 부과된 차임이 상당하지 않은 경우 청구할 수 있는데, 차임증감사유가 발생했다는 점은 임대인이 주장하고 입증해야 합니다. 만일 그와 같은 사정이 없는 경우에도 차임증감청구권을 행사했을 경우 법원은 기각할 가능성이 있습니다.

차임증감과 관련하여 (종전의 계약과는 계약의 조건과 내용을 변경하는 내용의) 통보를 했다는 점을 입증하는 방법은 (임차인이 전화도 안 받고, 내용증명도 수취 거부한 경우) 위 1.항 답변과 같은 방법으로 입증이 가능할 수도 있습니다.

다만 앞서 언급한 바와 같이 무조건 (임대인이 원한다고 해서) 차임증감청구가 가능한 경우는 아닙니다.

5. 답변
계약이 갱신되는 경우에는 차임증감청구권을 행사할 수도 있으나(상당한 사정이 있음을 주장하고 입증하여), 갱신이 아닌 (임대차계약 종료 후) 재계약을 하는 경우에는 차임증감청구권을 행사할 수 없다는 법원의 판결이 있습니다. (대법원 2013다80481, 2013다35115 판결 각 참조.)

6. 기타 : (임차인과 간의 갈등이 있는 경우 임대인 입장에서는 곤란한 상황에 처해질 수도 있는데, 본건이 그런 경우로 보입니다.) 임대인이 임대차계약 갱신거절 통지 내지 계약의 내용과 조건을 변경하여 새로 (갱신 내지) 계약을 하겠다는 통지를 했는데, 이에 임차인이 상가임대차보호법 제10조에 정산 갱신요구권을 행사한 경우, 동법 제10조에 예외사유로 정한 사정이 없는 이상 이를 거절할 수가 없습니다. 차임증감청구 역시 일정한 사정이 있음을 주장하고 입증해야 할 수 있는 경우입니다. 이점 잘 살피셔서 계약을 갱신할 것인지 등을 검토하시길 바랍니다.