상가건물 임대차계약갱신기간 보호기간(종래 5년, 현재 10년)이 끝난 이후에도 권리금을 회수할 수 있을까?

2015년에 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)에 권리금 규정이 들어왔고, 2018년 10월에는 상가임대차법이 개정되면서 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 기간이 10년으로 늘어나면서, 상가임차인이 좀 더 보호받을 수 있게 되었다. 젠트리피케이션 등으로 상가 가치가 높아지게 되는 경우, 임대인이 임차인을 내보내면서 상가 권리금을 가로 채는 것을 방지하고 임차인과 임대인의 상생을 도모하기 위한 입법으로 보인다.

그럼에도 불구하고, 상가임대차법에서 보호하는 계약갱신 요구기간(종래 5년, 현재 10년)이 지난 후에도 임차인은 권리금을 회수할 수 있을까? 임차인이 임대인에게 권리금 회수를 방해하지 말라고 요구할 수 있을까? 예를 2016년 5월 1월 계약한 상가임대차계약의 임차인 A가 10년 동안 계약 갱신을 한 다음, 그 후에도 임대인 B와 합의 등으로 2029년 4월 30일까지 임대차 계약이 연장되었다고 치자. 이 경우 2029년 2월 초(최초 계약일로부터 13년)에 임차인이 임대차계약을 끝내고 상가에서 나가려고 할 때, 임대인 B에게 ‘새로운 임차인 C에게 상가를 넘기고 권리금을 받을 테니 협조해 달라’면서 C와 임대차 계약을 할 것을 요청했는데, 임대인 B가 특별한 이유 없이 C와의 계약을 거절했다면, 임차인 A는 임대인 B에게 권리금회수를 방해했다고 손해배상청구를 할 수 있을까?

결론적으로 말하면, 그렇다. 이 부분에 대하여 하급심 판결에서 사안마다 결론이 나뉘었는데, 최근 대법원에서 “계약갱신 요구권 행사기간(개정 전 사안이었으므로 5년)이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다.”고 보아, 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우 손해배상의무를 부담한다는 취지의 판결을 선고하였다(대법원 2019. 5. 16. 선고, 2017다225312, 2017다225329 판결). 하필 필자가 ‘상가임대차법과 권리금’ 강의를 한 다음 날이었다.

종래 하급심 판결은 5년의 기간이 지나면, 상가임차인이 보호받았다는 이유로 임대인에게 권리금회수를 보장할 의무가 없다고 보는 판결(위 대법원 판례의 원심 판결 등)과 5년이 지났다 하더라도 여전히 임차인의 권리금 보호는 필요하며, 상가임대차법에도 권리금과 갱신요구는 직접적인 관련은 없다는 점을 들어서 권리금 회수 보호의무가 유지된다는 판결이 대립하고 있어서 법조인들도 이에 대해 확답을 주기 어려웠는데, 위 대법원 판결로서 정리가 되었다.

권리금 자체가 “영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가”이므로, 시설 비품 등은 시간이 지남에 따라 점차 줄어들 수 있지만, 신용, 영업상의 노하우 등은 시간이 지남에 따라 더 확대될 수 있는 점에서 이번에 선고한 대법원 판결의 태도는 적절하다고 생각한다. 이로써 상가임차인들이 좀 더 안정적으로 영업을 할 수 있게 되었다.

다만 권리금 자체는 임대인에게 직접 달라고 하는 것이 아니라, 임차인이 새로운 임차인(C)에게 받는 것이고 단지 임대인은 임차인이 권리금 받은 것을 방해하지 못할 뿐이라는 점과 임대차계약기간이 유효할 때, 기간이 만료되기 전까지 임차인이 새로운 임차인을 임대인에게 주선해야 됨을 유의해야 한다. 만약 위 질문 사안에서 2029년 4월 30일까지 새로운 임차인을 주선하지 못한다면, 기존 임차인은 권리금을 회수하기 어렵다. 계약기간 종료 이후에는 임대인이 임차인이 데려온 새로운 임차인과 계약을 하지 않아도 권리금 회수 방해라고 보지 않기 때문이다. 그리고 임차인은 차임(3기분)을 연체하지 않는 등 자신의 의무는 모두 다하여야 함은 물론이다.

- 장규배 변호사 (법무법인 제이앤Jn 대표)

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